ЕДЕлена ДудинаПетербург предлагает новые способы решения проблемы.
В погоне за уютом и «евроремонтом» петербуржцы все чаще перестраивают квартиры «под себя», но порой это чревато трещинами в стенах, авариями и трагедиями. Дело в том, что почти в половине случаев перепланировки оказываются самовольными, несогласованными, а нередко и опасными: из-за таких ошибок происходят обрушения межэтажных перекрытий, люди остаются без крыши над головой, получают травмы — и даже гибнут.
Адреса трагедий
Стремление некоторых владельцев недвижимости усовершенствовать свое жилье зачастую оборачивается печальными последствиями. Достаточно вспомнить обрушение в доме № 57 на Каменноостровском проспекте. Без крыши над головой остались 36 человек, в их числе — семеро детей. Причина аварии — самовольная перепланировка, при которой были затронуты несущие стены.
В 2024-м ЧП случилось на Большой Зелениной улице. Как выяснилось, во время работ от несущей стены отслоился пол. В том же году обрушились перекрытия в многоквартирном доме на Гороховой, 46 — собственник самовольно снес стены в 200-метровой квартире.
Еще один адрес беды — Невский проспект, 103. В результате обрушения в августе 2025 года там погиб 30-летний рабочий, еще один был госпитализирован с травмами. К трагедии привела цепочка нарушений. Изначально бывшую коммуналку незаконно переоборудовали в несколько студий для сдачи в аренду. Затем собственник долго не хотел устранять нарушения (как свидетельствует статистика, только в 51,4% случаев предписания о приведении помещений в первоначальное состояние исполняются добровольно). А когда наконец приступил к работам, нарушил технологию их производства. Одновременно шел ремонт в другой квартире — тоже с нарушениями. И балка межэтажного перекрытия дореволюционного дома не выдержала.
Этот список можно продолжить.
Типичные нарушения
Как выяснилось, в числе самых распространенных в городе нарушений — демонтаж или ослабление несущих стен, в том числе из-за обустройства проемов без проекта усиления, увеличение нагрузок на перекрытия.
Проблемы возникают и в «мокрых зонах», которые горожане улучшают на свой вкус, без оглядки на установленные нормы: расширяют санузлы за счет жилых помещений, располагают их над жилыми комнатами соседей снизу, нарушая гидроизоляцию (страшно представить, что произойдет, если в отсутствие хозяина «сорвет» кран).
Нередки случаи объединения кухни с газовой плитой и жилого помещения — без установки дверей, перенос газового оборудования — без согласования с газовой службой. Все это чревато серьезными авариями.
Также петербуржцы заказывают остекление балконов и лоджий в домах-памятниках. Нередко меняют конфигурацию оконных проемов и присоединяют лоджии к комнатам, что оборачивается нарушением теплового контура здания, образованием конденсата и другими неприятными последствиями.
Специалисты даже составили список нарушений, преобладающих в разных частях города. Например, для районов панельной застройки характерны снос или нарушение целостности несущих стен в квартирах, а для центра Петербурга — превращение коммунальных квартир в несколько отдельных студий, с установкой дополнительных санузлов и превышением нормативной нагрузки на инженерные сети.
«К сожалению, многокомнатные коммуналки — проблема Петербурга. И ушлые бизнесмены давно придумали, как этим пользоваться. Покупается огромная квартира, с десятком комнат, высокими потолками, а затем „делится“ на 10 студий (часто сносят стены и возводят другие), в которые впихиваются санузлы и душевые кабины, прокладываются коммуникации. Затем все это безобразие сдается в аренду — зачастую посуточно. И собственника абсолютно не волнует, как конструкции старого здания переживут такое вмешательство, как с дополнительной нагрузкой справятся коммуникации. Такие „нехорошие квартиры“ вычисляют по излишнему потреблению энергии, по жалобам соседей, „наводкам“ слесарей, газовщиков, электриков, которым приходится ликвидировать периодически возникающие аварии», — рассказал в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.
Безопасно и по правилам
Перепланировка и переустройство — это изменение границ или площади помещений, образование новых; снос или перенос капитальных стен, обустройство перегородок; перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение назначения помещения. Все эти работы требуют предварительного согласования.
Базовые требования к их проведению содержит Жилищный кодекс РФ, а основным нормативным актом, регулирующим процедуру согласований таких работ, в Петербурге является распоряжение жилищного комитета города. Кроме того, на требования к переустройству жилья влияют нормативы градостроительного проектирования, закрепленные в постановлении правительства Санкт-Петербурга № 1357.
Безусловно, задумывая переустройство своей квартиры, никто не хочет нанести ущерб конструкциям дома. Но дело в том, что собственники квартир не являются специалистами ни в строительстве, ни в проектировании — и просто не могут оценить последствия своих «усовершенствований». Поэтому согласованием перепланировок занимается специальная межведомственные комиссия (МВК). Помимо профильных сотрудников районных администраций, в нее входят представители жилищной инспекции, управления инвентаризации и оценки недвижимости, юридической службы и МЧС. В случаях, когда речь идет об объектах культурного наследия, также подключается комитет по градостроительству и архитектуре.
Для того, чтобы понять, насколько осуществима желаемая перепланировка и получить «добро» на проведение работ, необходимо обратиться в МВК своего района (адреса и телефоны можно найти на официальных интернет-страницах районных администраций).
С собой нужно захватить заявление, документы о собственности на помещение, а также его техпаспорт и проект переустройства. В случае, если заявитель проживает в квартире по социальному найму — понадобится согласие всех членов семьи на проведение перепланировки. Если речь идет о работах в историческом здании — заключение органа по охране памятников архитектуры.
Важно учесть, что некоторое работы могут выполняться только лицензированными организациями — и по предварительно утвержденному проекту. В этом случае комиссия потребует выписку из реестра СРО проектных организаций, задание на проектирование, планы прилегающих к переустраиваемой квартир, акт обследования вентканалов, справку о статусе здания, согласие балансодержателя, протокол общего собрания (если затрагивается общедомовое имущество), а также — согласие банка, когда речь идет об ипотечной квартир.
Процедура оценки документов и согласования перепланировки длится до 45 дней, результат выдается заявителю в течение трех дней после принятия комиссией решения.
Сэкономил — и проиграл
Петербуржцы не согласовывают перепланировки по разным причинам.
«Кто-то просто не задумывается о такой необходимости — зарисовывает на листочке свои пожелания и передает их ремонтникам. Причем, желая сэкономить, находит самое дешевое предложение. Ну, а бригада действует по принципу „любой каприз за ваши деньги“. Кто-то не хочет терять время — собирать нужные бумаги и ждать решения комиссии, другие — платить специалистам лицензированной компании за проект. Однако подобная экономия выходит боком», — отметил Виктор Галкин.
За незаконные перепланировки в многоквартирном доме на нарушителей налагают штрафы: на граждан — от 2000 до 2500 рублей, на должностных лиц — 4000-5000 рублей, на юридических — 40000-50000 рублей.
Кроме того, владелец жилья получает предписание устранить нарушения — и привести помещение в первоначальный вид. Если не подчиниться требованиям, в действие вступят положения ст. 29 ЖК РФ, предусматривающей крайние меры воздействия, включая продажу жилого помещения с публичных торгов по решению суда. И такие решения суды Петербурга активно выносят.
«Сейчас, например, „с молотка“ пойдет квартира на Малом проспекте Васильевского острова. Ее владелец выполнил масштабные перепланировку и переустройство: изменил назначение помещений, разместил в бывшей кухне душевой поддон, снес стены и выстроил новые перегородки. После того, как нарушения были выявлены, он не спешил расстаться с образом „квартиры мечты“ (а может — жалел деньги, которые было нужно потратить на приведение ее в первоначальное состояние). Время шло — ситуация не менялась. В итоге суд вынес решение о продажи квартиры на торгах. Оно уже вступило в законную силу», — рассказал Галкин.
Помимо штрафов и судебных издержек, незаконная перепланировка грозит и другими рисками. Продать подобную квартиру крайне сложно — нотариусы отказываются удостоверять сделку, покупатели не желают приобретать проблемную недвижимость, а банки — выдавать на нее ипотеку. В результате рыночная стоимость такого жилья существенно падает.
Проблему нужно решать комплексно
К решению проблемы подходят сразу с нескольких сторон. Городские власти пытаются сохранить жилищный фонд города, обеспечить его безопасность, тем самым защитив проживающих в нем горожан. Главная задача — не покарать нарушителей, а предотвратить нарушения, упредив возможные тяжелые последствия. В связи с этим Петербург разработал проект федерального закона о внесении изменений в Жилищный кодекс и закон «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает включение в ЕГРН сведений о самовольно переустроенном и перепланированном помещении. Также в проекте прописана обязанность органов власти направлять данных о нарушениях в Росреестр (исключение оттуда возможно после легализации незаконной перепланировки).
Авторы инициативы выступают также за создание реестра решений МВК, который будет содержать информацию о согласовании или отказе в согласовании перепланировок в многоквартирных домах. Это делается для формирования единой базы данных и усиления контроля за изменениями в жилищном фонде.
Эти новации в том числе позволят защитить покупателей жилья, поскольку сегодня нередки случаи, когда о совершенной незаконной планировке люди узнают уже после заключения сделки. И новым собственникам недвижимости приходится за свои деньги приводить квартиру в первоначальное состояние после того, как нарушения вскрываются.
Помочь в борьбе с незаконными перепланировками могут и сами петербуржцы. Ведь именно они первыми понимают, что с соседским ремонтом что-то не так: рабочие выносят куски стен или венткоробов, в квартиру вдруг стал проникать запах еды с чужой кухни, перестала работать вентиляция, а в спальне хорошо различим звук наполняющей ванну воды.
«Если вы заметили незаконную перепланировку, безусловно, нужно сразу обращаться в управляющую компанию. Если видим, что с ее стороны нет никакой реакции, обращаемся в Государственную жилищную инспекцию, администрацию района. Мы проанализировали данную проблематику вместе с коллегами из администраций, с Государственной жилищной инспекции, с прокуратурой нашего города, с комитетом по охране памятников. И подготовили соответствующий регламент взаимодействия, понятный и короткий, объясняющий, что необходимо делать. Этот регламент есть в каждой администрации района и государственной жилищной инспекции», — обратился к горожанам вице-губернатор Санкт-Петербурга Евгений Разумишкин.
Для решения проблемы также важно сделать процесс получения разрешений на планировку более быстрым и удобным для граждан. В связи с этим Минстрой России подготовил изменения в действующее законодательство. В частности, как предполагается, они коснутся упрощения легализации незаконных перепланировок, уменьшения сроков, отводимых на рассмотрение документов по перепланировкам, а также расширения возможности подачи документов онлайн — в том числе через портал «Госуслуги». Это позволит сделать услугу более доступной для собственников жилья, а также уменьшит нагрузку на профильных специалистов.
Елена Дудина